Murió uno de mis padres y dejó una casa: ¿qué tenemos que hacer?
Uno de los momentos más comunes después de perder a un padre es darse cuenta de que dejó una propiedad — y no saber qué hacer con ella. Si pueden venderla. Si pueden arrendarla. Si tienen que hacer algo antes. La respuesta corta: sí, hay pasos legales obligatorios. Y el orden en que se hacen importa.
7 min de lectura
Francisco Domínguez · RTH
Punto clave: Basta con que un solo heredero inicie el trámite. No es necesario que todos estén de acuerdo ni que actúen en conjunto para solicitar la posesión efectiva. Cualquier heredero puede dar el primer paso.
Lo primero: para disponer del inmueble, la herencia debe estar tramitada
Por más que quien falleció haya vivido ahí toda la vida, mientras no se tramite la herencia formalmente, esa propiedad sigue inscrita a nombre del fallecido ante el Conservador de Bienes Raíces.
Los herederos adquieren sus derechos desde el momento de la muerte — pero esos derechos no bastan para actuar. Para vender, transferir, hipotecar o inscribir el inmueble a nombre de los herederos, la herencia debe estar formalmente tramitada e inscrita. Sin eso, esos actos no son posibles.
El primer paso es tramitar la posesión efectiva — el procedimiento que reconoce oficialmente quiénes son los herederos y los habilita para disponer del patrimonio del fallecido.
Los pasos en orden
1
Posesión efectiva ante el Registro Civil
Si no hubo testamento — que es lo más frecuente — el trámite es administrativo, ante el Servicio de Registro Civil. Se presenta el formulario con los datos del fallecido, los herederos y el inventario de bienes, que debe incluir los datos de inscripción del inmueble: fojas, número y año. El Registro Civil dicta una resolución que reconoce formalmente la herencia. Este proceso toma entre 30 y 60 días hábiles desde la presentación, si no hay observaciones.
2
Declaración ante el SII
Con la posesión efectiva concedida, hay que gestionar ante el Servicio de Impuestos Internos la declaración de herencia. En la mayoría de los casos entre parientes directos la herencia queda exenta del impuesto, pero el trámite debe hacerse igual para obtener el certificado correspondiente.
3
Inscripción especial de herencia en el Conservador de Bienes Raíces
Este es el paso que realmente desbloquea la propiedad. Con la posesión efectiva concedida y el SII gestionado, los herederos inscriben la propiedad a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde está el inmueble. Solo con esa inscripción quedan habilitados para vender, arrendar o transferir. Sin ella, el inmueble sigue bloqueado aunque la posesión efectiva ya esté concedida.
El promedio real del proceso completo, sumando preparación y todas las gestiones, es de 3 a 6 meses. El plazo institucional no se puede acortar — pero sí se puede evitar extenderlo con errores prevenibles.
¿Hay una propiedad en la herencia?El Pack Estándar incluye todo el proceso · Precio fijo desde $390.000
Lo que parece un proceso lineal tiene varios puntos de falla:
Sociedad conyugalSi el fallecido estaba casado en sociedad conyugal, la propiedad puede ser un bien social — eso cambia cómo se declara en el inventario y qué parte corresponde a los herederos versus al cónyuge sobreviviente.
Hipoteca vigente sobre el inmuebleDebe declararse y acreditarse en el formulario. Omitirla genera observaciones del Registro Civil que reinician el plazo de tramitación.
Deudas del causanteLos herederos pueden quedar expuestos si no se gestiona correctamente el beneficio de inventario — la figura que limita su responsabilidad al valor de lo que reciben.
Avalúo fiscal mal declarado u otros bienes omitidosEl Registro Civil puede observar y reiniciar el plazo si el avalúo fiscal no está correctamente declarado o si el causante tenía otros bienes que no se incluyeron en el inventario.
No tener los datos de inscripción del inmuebleEl formulario requiere las fojas, número y año de inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces. Sin esos datos, no puede completarse correctamente. RTH te ayuda a obtenerlos.
Cuánto cuesta
Hay dos tipos de costos: los institucionales (fijos, los cobra el Estado) y los honorarios profesionales (lo que cobra quien gestiona el trámite).
Costos institucionales — fijos, los cobra el Estado
Arancel del Registro Civil: gratuito si la masa hereditaria no supera las 15 UTA (aprox. $8,8 millones en 2026). Para masas mayores, entre ~$112.000 y ~$175.000.
Derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: porcentaje del avalúo fiscal del inmueble, variable según región y conservador.
Certificados necesarios: avalúo fiscal, dominio vigente, hipotecas y gravámenes, no deuda TGR — entre $3.000 y $25.000 por documento.
Los estudios jurídicos tradicionales suelen no publicar sus tarifas y muchos cobran en función del valor del inmueble. Para una propiedad de valor moderado, eso puede traducirse en honorarios de $500.000 o más.
RTH Pack Estándar — precio fijo
$390.000
Posesión efectiva completa + inscripción de 1 inmueble en cualquier región · Sin cobros adicionales sobre el valor del bien
En Resuelvo Tu Herencia llevamos más de 10 años especializados en herencias con inmuebles. Gestionamos el caso completo de forma remota — sin que tengas que ir a ninguna oficina pública.
Si no tienes los datos de inscripción del inmueble en el Conservador — las fojas, número y año que se necesitan para el formulario — te ayudamos a obtenerlos. Es uno de los puntos que más traba a las familias que intentan hacer el trámite solas.
Lo que incluye el Pack Estándar:
Diagnóstico previo gratuito del caso
Obtención de datos de inscripción del inmueble si no los tienes
Tramitación completa de la posesión efectiva ante el Registro Civil
Gestión ante el SII: deducciones, exención o trámite tributario
Inscripción especial de herencia en el Conservador de Bienes Raíces, en cualquier región
Gestión de vehículos del causante ante el Registro Civil
Apoyo en retiro de dineros del causante en bancos y entidades financieras
Orientación y asistencia en retiro de fondos AFP e IPS
Seguimiento digital con actualizaciones en cada etapa
Carpeta digital de cierre con todos los documentos ordenados
Nota sobre valores UTA: Los tramos del arancel del Registro Civil se calculan en UTA, cuyo valor se actualiza cada año. Los valores en pesos indicados corresponden a la UTA vigente en 2026. Para verificar el valor actualizado, consulta sii.cl.
Lo que debes recordar
Para vender, transferir o inscribir el inmueble a nombre de los herederos, la herencia debe estar formalmente tramitada.
Un solo heredero puede iniciar el trámite — no es necesario que todos actúen en conjunto.
El proceso tiene tres etapas en orden: posesión efectiva → SII → inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
La inscripción en el CBR es el paso que realmente desbloquea la propiedad — sin ella, el inmueble sigue congelado.
Necesitarás las fojas, número y año de inscripción del inmueble. Si no los tienes, RTH te ayuda a obtenerlos.
El proceso completo toma entre 3 y 6 meses. Con RTH, ese plazo no se extiende por errores prevenibles.
Francisco Javier Domínguez Argomedo
Abogado, Universidad Diego Portales · Magíster en Derecho, PUC · Más de 10 años en derecho sucesorio · Co-fundador de Resuelvo Tu Herencia
¿Tienes dudas sobre cómo proceder con la propiedad?
Cuéntanos el caso y te hacemos el diagnóstico sin costo
En menos de 24 horas hábiles te orientamos sobre qué pack se ajusta a tu situación y cuánto cuesta exactamente. Sin sorpresas, sin letra chica.
